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■ガスの元栓と電気メーターで空室状況を確認

 

いい物件を見つけても、入居者がいなければ意味がありません。

 

僕の場合は、買い付けを入れる前に必ず現地に行き、

周辺のアパートの入居率を全部調べます。

ガスの元栓が横向きになっていたり、

電気メーターが止まっていたりすれば、そこは空室。

 

面倒でもひとつひとつ調べて地図に数字を書き込んでいます。

 

人口の増減とか、

駅からの距離とか、

人気の立地かどうか等は、気にしません。

 

駅から近くてもガラガラの地区もあれば、

バス便なのにどこも満室という地区もあります。

 

「百聞は一見に如かず」です。

 

 

最近はそれに加えて、

周囲にどの年代の物件が多いかも調べています。

 

たとえば築１０年～２０年くらいの物件は

３点ユニットのものがほとんど。

 

周囲にその築年数のアパートが多く、

それが埋まっている場合、

バストイレ別の物件は容易に埋まるという予想が立てられます。

 

 

 

■業者のヒアリングは現地調査のあとで

 

駅前の業者にヒアリングをする場合は

現地調査のあとにしましょう。

 

物件が欲しいときは、

誰でも自分にとって都合のいい条件だけを集めたくなります。

 

業者が「埋まります」と言えば、

実際は空室だらけでも、脳にプラスのバイアスがかかって、

冷静な判断ができなくなってしまいます。

 

中には適当なことをいう業者もいるかもしれません。

他人の投資が成功するかどうかに関心もないでしょう。

 

買い付けを入れるときは感情ではなく事実で判断すること。

 

先入観をもたずに、

コンピューターのように機械的に調べて数字で判断することで

失敗を防げます。