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■融資がつきやすい地方物件

地方にも首都圏にも、

不動産投資をする上でのメリットとデメリットがあります。

まず、地方のメリットは利回りの高さです。

中古なら１５％以上のものもあり、

短期間にキャッシュフローを増やすことが可能。

積算価格も出やすく、融資も引きやすいといえます。

積算価格について補足すると、

地方では銀行が担保評価を出すときの指標にする路線価と、

実売価格に乖離がありません。

路線価以下の物件も出てきます。

一方、首都圏は通常は路線価の２倍、３倍以上になりやすい。

つまり、首都圏ではめったにない

土地値以下の物件が地方には多いため、

融資がつきやすいのです。

デメリットは、先行きの入居率の不安。

個人的には良くないとは思いますが、

今後も一極集中の流れは逆らえないような気がします。

単位面積あたりの家賃の低さもマイナス。

同じ２０平米のワンルームの家賃が、

都内では６万円、地方では３万円だとします。

しかし、クロスの張替え費やエアコンの値段等は

地方でも都心でも変わりません。

そのため、経費がかさみやすく

利回りの差が維持費で帳消しになることがあります。

他に、広告料や敷金礼金・更新料の取り扱いも、

賃貸需要が高い都心部の方が有利です。

入居率の悪い地域の利回り１５％と、首都圏の利回り１０％は、

結果的にそう変わりないと考えることもできるでしょう。

■経営が安定している首都圏

首都圏のメリットは、経営が安定している点。

サブリース可能な会社も多く、不労所得に近い運営も可能です。

将来的な賃貸需要も、日本では最も安定基調でしょう。

また、単位面積あたりの家賃が高いので、

手残り収入が意外に多いというメリットもあります。

デメリットは何と言っても、利回りの低さ。

利回りの低さはイコール、キャッシュフローの出にくさにつながります。

そのため、１棟目の物件を有り金はたいて買ってしまった場合、

安全性は高いものの、次の物件を買うまでのスピードは鈍ります。

両者の特性を考えると、

最初に地方で物件を買ってキャッシュフローを貯め、

次に首都圏の物件を買っていくというやり方が

ひとつの結論といえるでしょう。