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新築と中古のどちらが良いか （けいすけ）
■新築なら不労所得に近い運営が可能 新築にも中古にも、メリットとデメリットがあります。 新築のメリットは、 ・維持費がかからない ・入居づけがしやすい ・経営的に安定している ...という３点です。 築１０年経ったとき ２５年ローンなら約三分の一が終わっています。 この時点で売りに出せば、 購入時の三分の二以上で売れる可能性が高いため、 出口戦略としては安定的です。 管理も非常にラク。 入居が決まりやすいですし、 サブリースの引き受け先にも困らないため 完全な不労所得に近い状態をつくることも可能です。 デメリットは、 土地から買って新築する場合、 ある程度の資本が必要になることです。 建売の物件を買うには利回り的に合わないケースもあります。 具体的には、２０年返済で 利回りが１０％程度の物件を買うことはリスキーでしょう。 また、当初は新築プレミアムの家賃を見込んで利回りを計算しますが、 家賃は絶対に下落していきます。 自分で建てる場合は、建築会社の倒産というリスクもあります。 地震のリスクも、保険金が回収できないという意味で、 新築の方が上です。 ■王道は中古から新築という流れ 中古のメリットは、 簡単に買えるということ。 価格は低めで、利回りは高め。土地値で買えるケースもあり、 その場合は融資もつきやすいため小資本で始められます。 （耐用年数を超える融資を引けない場合は例外） 減価償却もとりやすいため、一棟目に適しているといえるでしょう。 デメリットは、 入居付けに苦労しやすく、出口が見えにくい点。 例えば、築１５年の物件を１０年後に売ろうとすれば 土地値程度になってしまうはず。 また、新築に比べると修繕費などの維持費がかかり、 サブリースの引き受け先もなかなかありません。 ただし、利回りの高さはやはり魅力です。 さらに、ＲＣの中古物件なら融資も引きやすいですから 最初に中古の物件を買いキャッシュフローを確保し、 そのキャッシュで土地を購入し新築を建てるという方法は、 不動産投資のひとつのスタイルといえるでしょう。
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