現役大家が運営する不動産投資情報サイト

■工事代金は３～４回に分けて支払うのが一般的

中古アパートを買う場合、代金は一括して支払います。

しかし、新築の場合は着手から完成までの期間が長いので、
３回～４回に分けてお金を払うのが普通です。

契約時に１割、着工時に２割、上棟時に３割、
完成・引渡し時に４割というのが一般的でしょう。

工事中は家賃が入ってきませんから、
そのつど資金を手当てするのは大変です。

あらかじめ銀行に行って、
分割で借りられるかどうかを相談してみてください。

最後の１回しか貸せないと言われたら、
つなぎの資金が必要になってきます。



■借地権はつなぎ融資が困難

とくに借地権は注意が必要。

所有権と違い、土地に抵当権が付けられないため、
銀行が中間金を出さない可能性が高くなります。

その場合は、十分なつなぎ資金もしくは
自己資金を用意する必要があるので注意しましょう。

ちなみに、工事期間は、
木造なら半年みておけば十分、ＲＣだと１年弱程度。
この期間は出費ばかり続きますから、資金計画は重要です。

■効率の良い地域はどこだ？

基本は支部別に見ること。比較してみると、入札を入れる人が多いところと
少ないところがあるのがわかります。
競売ですから入札が多ければ価格が上がるし、入札が少なければ上がりません。
とくに業者が多く参入しているところは価格が高騰しやすいので、避けた方がいいでしょう。
それをわかった上で、家賃の取れる地域を探していきます。

同じ５万円の家賃がもらえるなら、安く買えるところの方がいいわけです。

そういう視点で見ると、千葉は効率が悪いといえます。
千葉県内では１００万円以下の戸建てがたくさん出され、
たいてい３００万円とか４００万円で落札されます。

一方、埼玉は１００万円の戸建てが１．２倍くらいで落札ができるし、
家賃もそこそこ。

安く買えて同じ家賃が取れるなら、千葉より埼玉の方が魅力的です。

そう考えると、効率の良い地域がわかってくると思います。

■過去の落札額から落としどころを探る

入札価格は、一番高いところを狙いながらも、
高すぎない値段で入れるのがポイントです。
そのためには過去に何倍くらいで買えているのかを調べて、
それを基準にします。
１・５倍で買えているなら１・６倍で入れるはずです。
そこに２倍入れたら、買えても価格的なメリットは薄れます。

僕自身は、過去の価格を基準にして機械的に入札しています。
繰り返すうちにだいたいの落札ラインがわかってくるので、
あとは、そこに家賃バランスを加味すれば、いい物件を買えるようになるでしょう。