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■生き残り策は大手と競合しないこと

アパート経営の未来は、僕にはまったくわかりません。

ただ、国の制度と大手メーカーの動向は気にするようにしています。

例えば、東京や神奈川では地区によって
ワンルーム条例というものができたため、
今後は大手メーカーが２５平米以上の部屋を作りにくくなります。

すると、将来的にはとにかく安いのがいいという人のための
狭小部屋が不足するのでは......？　
というふうに、考えるわけです。

小規模大家は大手と競合しないことが大切だと思うので、
そのあたりには気を配っています。



■リスクヘッジは小さな物件を複数持つこと

自分の場合は、小さくやることがリスクヘッジです。

恐竜は大きくなりすぎて絶滅してしまいました。

アパートでも、どんどん規模を大きくしていくやり方だと、
一番大きな物件がダメになったときに、
一気にアウトになってしまいます。

数年先以上を予想することは困難です。

人口は一時的に減るでしょうが、
将来的には移民が増えるかもしれません。
地域での差が開いて、局地戦になることも考えられます。

僕の場合、本当に厳しくなったときは、
新築で建てたアパートを売却することも考えています。

そういう意味でも、小さな物件をたくさん持つことが、
変化の対応になるのではないでしょうか。

■相手から一方的に解約できるなら保証の意味がない

新築アパートのメリットとして、
家賃保証制度を利用しやすい点があります。

しかし、家賃保証といっても色々な契約内容があり、
内容をよく確認しないで契約すると、保証会社にばかり都合のいい内容で、
あとになって困る自体になってしまいます。

気をつけたい点を以下にあげるので参考にしてください。

·    保証会社からも解約することができるかどうか？
　⇒向こうの都合で解約できるなら、
　　　保証会社に頼む意味がなくなってしまうので要注意。

·    解約した際に入居者はどうなるか？
　⇒中には全員退去を条件にしているところもあるので
　　　 そういうところは避ける。

·    契約期間は何年なのか？
　⇒３０年一括借り上げなどは意味がない。
　　　それより、今の金額を何年保証されているのかに注目すること。

·    更新時の家賃の決め方は？
　⇒相手の都合だけで決められるようになっていないか。

·    期間途中の賃料の見直しが条項に入っていないか？
　⇒これでは保証の意味がないので、きっちり確認する。

·    免責期間（家賃を保証しない期間）はどのくらいか？
　⇒普通はいきなり保証が始まらず、入居募集期間は免責期間となる。
　　　その期間が３０日か９０日かで家賃保証される額は大きく変わってくる。
　　　中には、入居者が入れ替わるごとに長い免責期間を設けている
　　　ところもあるので要注意。



■必要なら紹介するので声をかけて

調べてみてわかったのですが、保証会社といえでも、
ほとんど保証になっていないのが現実です。

多くの会社は、自分たちが危なくなったら
すぐに手を引けるような契約になっています。

オーナーにメリットの多い家賃保証会社を見つけるには、
大家仲間からの紹介がいいでしょう。

もし必要なら、僕も紹介しますので声をかけてください。

■狩猟型は行動力とスピードが命

僕の場合、土地探しは
ＨＯＭＥ'Ｓ、不動産ジャパン、レインズが基本です。

レインズが見られない場合は懇意にしている業者さんに
探してもらうのもいいでしょう。

ただし、一番熱心なのは自分ですから、まかせっきりはよくありません。

買い方としては、狩猟型と農耕型の２種類があると思います。

狩猟型とは買いたい土地の基準を決めておいて、
目当ての土地が入ったらパッと見に行って買い付けを入れる方法。

この場合、行動力があることと、
自分の欲しい基準が明確なことが大前提です。

また、欲しい条件が市場とマッチングしていることも重要。

例えばバブルのときに高利回りの物件を探しても見つかりません。
月に１度か２度くらいは出てくるラインの物件を狙うのが現実的でしょう。



■交渉で欲しい物件を自分で作る農耕型

もうひとつの農耕型は、ゆっくりと売主と交渉する方法。

今の市場を眺めても合うものが見つからないという人が、
時間をかけて交渉しながら、欲しい物件を作っていきます。

向いているのは、買いたい基準がハッキリしていて、交渉力がある人。
交渉力の中には、自己資金が多めということも含まれます。

ポイントとしては、他の人と競合しない物件を見極めることと、
相手が折れてくれるまで粘り強く続ける精神力があります。

「この値段なら買う」という値段を決めておいて、
そこまで下がったら買い付けというスタンス。

このへんまで下がるかなという予想が立てられなくても、
問題はありません。

僕の場合は完全に農耕型。ＮＳＸ松田さんは狩猟型です。

それぞれに特徴があるので、
自分に合ったやり方をするのがいいでしょう。